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木头龙城市更新实施主体确定,开发商还有没有得赚?

发布时间:2019-11-12 10:49:00 Clicks:0

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10月29日,罗湖区更新整备局在政府官方网站发布了“翠竹街道爱国路木头龙小区城市更新单元实施主体确认”公告,拟确认益田公司为实施主体。如果从益田公司2006-2007年进入木头龙小区项目开始计算,历经12年,这一目前前期运作周期最长的城市更新项目终于基本走完了前期这一历程。


木头龙项目已成为深圳乃至全国城市更新进程中的一个典型样本,深刻影响了深圳城市更新的进程和政策演进。业界对木头龙这一典型样本的研究及由此提出来的建议,也有力地推动了深圳城市更新政策的不断完善:


笔者于2014年7月在城市更新网发表了《木头龙拆除乱象呼唤深圳诞生全国第一张拆除许可证》的文章,呼吁为了消除“以拆促迁”的乱象,政府要对城市更新中房屋拆除的时点进行明确,并对拆除行为进行监管。2017年政府颁布了《深圳市房屋拆除工程管理办法》,明确房屋拆除必须在实施主体确定之后,且房屋拆除前要在政府相关部门进行备案。


笔者于2015年5月在城市更新网发表了《政府拆迁补偿指导价,不可能是破解木头龙僵局的救命稻草》,在文章中指出,政府出台的拆迁补偿指导价难以对基于市场交易原则的市场化收购形成法律上的约束力,政府更应该出台基于公开透明原则的博弈机制和竞价机制。2016年8月针对城中村城市更新项目的“走平台”制度推出,而目前,公开选择实施主体的拆赔双方竞价机制已渐成趋势。


笔者于2015年11月在城市更新网发表了《类比鹿丹村,木头龙该如何破局》,里面分析,正因为鹿丹村实施了“定拆赔比,竞容积率”的拆赔双方竞价机制,鹿丹村的业主在同样拆赔比的情况下,获得的回迁房的楼型的品质更高。令人欣喜的是,木头龙项目在三次单元规划调整的过程中,在不断优化业主的回迁楼型。

笔者后面以木头龙项目作为研究对象,在城市更新网陆续发表了《城市更新项目前期运作沉没成本应由谁来承担》、《零星征收,能否成为破解“木头龙”拆迁困局的一剂良药》、《公开选择开发商已成潮流,城市更新前期操盘者名分亟需明确》等多篇文章,读者可参阅文后的延伸阅读。


现在,木头龙这一典型城市更新样本的前期运作终于尘埃落地。相关主体在这一历程中的功与过、对与错,留给历史评说。作为把城市更新作为终生事业的笔者,不想把这一落幕仅仅当做新闻来看待,而是在落幕的这一刻,从专业的角度,对这一典型样本进行一个全面回顾,并从经济测算的角度,帮项目算一下账,希望能给那些“还在路上”的城市更新项目在后续的操盘中一些有益的参考。


特别说明:下面的分析和测算所依据的信息均来自于网络等公开渠道,笔者无法保证所有数据的真实性和准确性,为简化计算,中间还有众多的设定。因此,任何人不能以文章的测算过程和结果对相关主体的行为证真或证伪,本篇文章只是作为学术探讨,不对此负任何责任。特此说明。


操盘推进线:

2006年-2007年,开发商进驻小区开始意愿征集工作,设定2007年1月进驻。

2010年4月,木头龙项目以深圳市益田集团股份有限公司作为申报主体,获政府立项。

2013年4月,木头龙更新单元规划获政府审批通过。

2015年6月,拆赔协议签约率(含物业收购)达双90%。

2016年6月,拆赔协议签约率(含物业收购)达95%。

2019年10月,在“木头龙”项目颁发正式“零星征收公告”后,拆赔协议签约率(含物业收购)达100%,政府公告确认益田公司为单一实施主体。


规划配合线:

2013年,木头龙项目单元规划获审批通过,土地贡献率为15%,计容面积为511454平米,贡献政府用房为63110平米,业主回迁加开发商可售总面积为472618平米。

2017年,为破解木头龙拆迁困境,单元规划修改为两期建设,修改后的规划指标为:土地贡献率为18.10%,计容面积为511430平米,贡献政府用房为63560平米,业主回迁加开发商可售总面积为472150平米。业主回迁加开发商可售面积比2013年减少了468平米。

2019年,配合木头龙零星征收,单元规划再次修改,将2017年分两期建设恢复为一期开发,另外,在原业主回迁和开发商的可售总面积中拿出26981平米作为土地整备安置房,修改后的规划指标为:土地贡献率为18.96%,计容面积为510130平米,贡献政府用房为90541平米(含土地整备安置房),业主回迁加开发商可售总面积为444689平米。业主回迁加开发商可售面积比2013年减少了27461平米。


三次单元规划指标对比如下表:

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                                              2013年单元规划平面布局

                                

                                                              

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                                         2018年单元规划平面布局               


                                                                  

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                                         2019年单元规划平面布局



前期运作成本支出和资金融入线:

2007年1月至2010年4月,历时28个月,为项目进入阶段。此阶段开展的工作应主要为三分之二约1000套房业主的意愿征集,以及清退其他进驻小区开展意愿征集工作的开发商。设每套房意愿征集工作的成本为3000元/套,则费用为300万。清退其他开发商主要包括补偿其他开发商的工作费用以及关键人物开展协调工作的台底费,设定为1000万。其他申报文件编制等技术费用忽略不计。本阶段总计开支约1300万。此阶段的资金来源应为益田集团的自有资金。


2010年4月至2013年4月,历时36个月,为单元规划编制报批与开发权锁定阶段。网传,2012年(具体时间不详,设定为2012年6月),益田公司买入项目范围内巴蜀风物业,花费约32000万元,买入后不久,先行拆除了这部分物业。用业界通行的“埋钉”方式,初步锁定了木头龙项目的开发权。在政府公布的木头龙权利主体清单中,有益田集团购入的9套房,预计这9套房应为2010-2013年买入,设定每套房80平米,设定当时购入价2万元/平米,此部分房屋购入约花费1440万(为简化计算,设定于2012年6月购入)。在此阶段,部分签约的业主开始陆续交房迁出,对交房和迁出的业主,益田要开始支付清空费用和过渡费用。但由于具体数据难以预估,在此阶段的这部分费用暂时不加以考虑。另外,本阶段要支付单元规划编制费用和报批费用,设定为1500万。此阶段共开支约34940万元。


本阶段,2012年年初曾网传木头龙拆赔协议的签约主体由益田集团替换为益田置业。查询企查查可知,益田置业成立于2010年,2012年时的股东为益田集团占60%,大连益田世达置业(以下简称大连益田)占40%。继续查询,大连益田为新加坡忠源私人有限公司,此公司应为新加坡的一个房产投资基金,即业界俗称的私募基金。因此,估计益田置业应为项目操盘资金的募资主体和资金融入通道,益田集团是否想把益田置业作为操盘木头龙项目的项目公司,尚不得而知。当时,城市更新界还很流行通过并购贷和拆迁贷将银行资金引入城市更新的前期操盘。设定本阶段支出的34940万元的资金中,10482万元为益田公司的自有资金,10482万元为银行的信贷资金,13976万元来自于新加坡的私募基金。银行信贷资金的年化成本设定为7%,私募基金的年化成本设定为15%。


2013年4月至2016年6月,历时38个月,为开发权获取陷入僵持阶段。此阶段,拆赔协议签约率从2013年4月的约1000户艰难增长到2016年6月的1295户。此阶段,益田公司开始全面支付搬迁相关费用,如搬家费、装修费、搬家奖励,设定每户10万元,过渡费,设定平均每户每月4000元。则房屋清空费用在此阶段支付了12950万元,过渡费每月开支从2013年4月的400万增加到2016年5月777万元(过渡费每户每月增长至6000元)。为简化计算,取这过渡费的平均值(400+777)/2=589万元每月计算,则此阶段支付的过渡费高达25684万元。此阶段共支出38634万元。


此阶段的资金来源应主要来源于益田集团的自有资金和新加坡的私募基金。设定来源按益田置业的股权比例分配,则益田集团自有资金承担23180万元,新加坡私募基金承担15454万元。


2016年6月至2019年10月,历时38个月,为开发权获得阶段。此阶段,拆赔协议签约率从2016年6月的约1295户艰难增长到2019年10月的1363户,即此阶段,完成了最后68户“钉子户”问题的解决。解决主要归功于政府不断向木头龙未签约业主吹风要动用“征收”强制手段,乃至最后于2019年9月宣布征收公告,正式祭出征收强制这个“杀手锏”,最终迫使“钉子户”和开发商达成了妥协。在政府公布的木头龙权利主体清单中,有益田置业购入的48套房。设定这48套房中的44套是在本阶段政府发布征收公告前(为简化计算,设定于2018年10月一次性购入),设定每套房80平米,设定平均购入价6万元/平米,此部分房屋购入约花费21120万元。设定最后4户是在征收公告发布后最后以房屋收购的方式解决,设定平均收购价为8万元/平米,此部分房屋购入约花费2560万元。设定签订拆赔协议的20户每户房屋清空费用12万,合计为240万。设定20户于2016年6月签约,设定此阶段过渡期租金提升到了平均每户6000元,则本阶段共支付的过渡费为29982万元。本阶段共支出资金53902万元。


为了引入资金,2016年5月,益田置业引入了一个新的股东:中国红色资本——中信系资本。益田集团将其持有的益田置业60%股份中的59%转让给了中信锦绣(系中信信托100%子公司),如下图:

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中信入局后,益田置业形成的整体股权结构如下图:

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中信资本成为了益田置业的最大股东和绝对控股股东。是否还因为中信这个红色资本的入局最终促成了政府动用征收强制手段迫使“钉子户”和开发商签约,目前尚不得而知。但通过“零星征收”这一强制手段促成“钉子户”和开发商签约,实施主体为此要多向政府贡献26981平米的住宅房屋作为罗湖土地整备的安置房,通过三次单元规划的对比即可以得出。本阶段的资金应主要由中信信托和新加坡私募这两方提供。设定中信信托的资金成本为年化18%,新加坡私募的资金成本仍为年化15%


政府发布的确认木头龙项目的实施主体公告中,仅提到益田公司为木头龙项目的实施主体,但究竟是益田集团还是益田置业,还不得而知。如最终确定的实施主体为益田置业,则益田置业中益田集团仅占1%股权,木头龙这个项目实际上已和益田没有太大关联,木头龙这个项目对于益田来说,实际上已经易主。如最终确定益田集团为木头龙实施主体,则益田置业实际上是益田集团的资金融入通道,中信资本和新加坡资本都是通过这个通道,以明股实债的方式,将钱“借”给益田集团。本篇文章后续计算设定最终确定的实施主体为益田集团。


将前述数据分类整理后,按其投入节点及设定的年化资金成本,计算前期运作(从项目发起至实施主体确认)的费用汇总和资金成本如下表:


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从上表可以看出,前期运作总支出费用128776万元,益田集团自有资金投入35643万元,融入资金93133万元,产生资金成本74295万元。前期总成本203071万元。前期总成本203071万元将用后续的开发贷置换。


项目总损益测算:

木头龙项目实施主体确定后,业界流传一种观点,认为益田集团在前期花费了这么长时间和这么大的成本,将在本项目中很难再有利润。是否如此呢?下面笔者做一个简单的测算。


木头龙项目原有物业面积142993.47平米,设定其中商业面积为8000平米,住宅面积134993平米。扣除已购的商业面积4000平米,住宅面积4560平米,剩余拆赔面积住宅拆赔比按1:1.3,商业按1:1,则须返还商业面积4000平米,返还住宅面积169563平米。扣除返还面积后,开发商可售面积为:住宅109166平米,商业89580平米,商务公寓46800平米,地下商业25580平米,按住宅均价10万元/平米,商业均价13万元/平米,商务公寓8万元/平米,地下商业5万元/平米,则商品房实现收入2758500万元。贡献给政府的保障房加安置房共80931平米,设定政府按1万元/平米回购,则可实现收益80931万元。则益田本项目实现总收益为2839431万元


补缴地价按原地价测算规则(基准地价规则)测算,须补缴地价184098万元;

开发费用,以建安成本(以总建筑面积计,含3000元/平米装修)7500元/平米计,则开发费用为598901万元;

销售费用、财务费用,共计292503万元;

增值税、土增税、开发期税费、物业维修基金等税费,合计619474万元。

以上成本加上前期投资203071万元,合计总投资1898047万元

则木头龙依然可以实现项目毛利润941382万元,净利润706036万元,销售净利率24.87%。依然是一个收益不错的项目。


最后,笔者总结出4个从木头龙项目分析得出的体会与业界分享:

1、木头龙项目虽然经历了长达10年的磨难,但对开发商来说,还是获得了一个完美收官。但这个收官,离开政府启动“强制征收”这个手段是肯定难以实现的。


2、木头龙项目是深圳城市更新中一个典型样本,但其中有太多非典型行为:政府派驻6个工作组协调拆赔双方谈判;配合拆赔签约工作推进,政府同意开发商频繁修改已审批通过的城市更新单元规划(从一期修改为两期,又从两期恢复为一期);政府直接举起“征收”这个强制力大棒迫使“钉子户”回到开发商的谈判桌。这些,不见得是其他还在路上的项目能够做得到的。其他还在路上的项目破局,不能只是单纯的等政府来给项目解困,而是要尝试新的思路、新的模式来给自己的项目“自救”。


3、木头龙项目的城市更新前期操作是目前占绝对主流的典型“一二级联动模式”操盘,笔者把其成为“埋钉-拔钉模式”:为了获得旧改项目的开发权,在项目进入和启动时,预先“埋钉”,埋自己的“钉”,以防止其他方抢夺;而要获得开发权,受到100%权利主体的旧改开发权益必须归一的限制,又必须要“拔钉”,拔别人的“钉”。业界的“埋钉”无外乎两种方式:埋“硬钉”,通过购入拟更新范围内的物业,做“钉子户”;埋“软钉”,通过与“对项目走向有决定权或重大影响权”的关键人物进行利益捆绑,让其在其他竞争方推进项目路径上设障。而这两种方式,都意味着较大的前期投入,笔者把其称为“重资产”操盘模式。重资产模式下前期操盘的大投入,比如木头龙项目的20亿的投入,一旦市场化“拔钉”失败,且政府不愿为开发商用“行政强制力”拔钉,则前期的“重投入”会成为很多市场主体的难以承受之重,而由此带来的社会稳定问题,也成为了项目属地政府的难以承受之重。


4、笔者一直倡议城市更新前期操盘用“轻资产模式”代替“重资产模式”,即先进行意愿整合,然后用合适的模式锁定各方意愿(不是锁定开发权),各方意愿统一后,再通过市场化公开竞争机制为项目开发权匹配到合适的开发主体,这就是笔者研究多年的“城市更新孵化模式”。在这种模式下,就木头龙项目来说,假设锁定意愿成本为清空费用的20%,即13190*20%=2638万元,这样,加上项目立项和专规操盘费用的2800万,也就是说,木头龙项目的前期操盘只需要5000余万即可,即使加上设定每年500万,共计6000万的工作经费,总计也不过1.1亿的孵化费用,也就不会产生木头龙项目中高达55666万元的无效成本——确定实施主体前的过渡费。当然,这样情况下,木头龙项目开发权就不一定100%落进前期操盘者的口袋。但好处是,很多投资主体将能够承受项目停滞或中止所形成的城市更新前期运作沉没成本,政府所设计的城市更新项目退出制度和公开走平台制度才能真正落地。

 

【延伸阅读】

城市更新项目前期运作沉没成本应由谁来承担

零星征收,能否成为破解“木头龙”拆迁困局的一剂良药

公开选择开发商已成潮流,城市更新前期操盘者名分亟需明确


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